Diagnostic plomb à Sélestat : comprendre le CREP et les obligations

À Sélestat, 26,8 % de logements diagnostiqués construits avant 1948

Le diagnostic plomb, appelé constat de risque d’exposition au plomb ou CREP, occupe une place importante dans les démarches concernant les logements anciens de Sélestat. Parmi les logements diagnostiqués, 26,8 % ont été construits avant 1948. Cette proportion représente un peu plus du quart du parc observé : elle explique pourquoi la question du CREP se pose fréquemment lors d’une vente ou d’une location dans la ville. Il faut toutefois distinguer cette indication statistique du critère réglementaire applicable à chaque bien. L’obligation dépend d’un permis de construire antérieur au 1er janvier 1949. La catégorie statistique « avant 1948 » et cette date réglementaire ne recouvrent donc pas exactement le même périmètre. Pour un propriétaire, la donnée locale constitue un repère, mais elle ne remplace pas la vérification de la date du permis.

Les données disponibles portent sur un parc diagnostiqué total de 4 906 DPE. Elles décrivent les logements observés, sans permettre d’attribuer automatiquement les mêmes proportions à tous les logements de Sélestat. La période de construction dominante est 1948-1974, avec 28,7 % des diagnostics, tandis que les maisons individuelles représentent 13,0 % du parc diagnostiqué. Ces éléments replacent le bâti ancien dans son contexte, mais ne mesurent pas la présence de plomb. De même, les 362 passoires énergétiques classées F ou G renseignent sur un classement énergétique, pas sur le résultat d’un CREP. La part du bâti antérieur à 1948 explique ainsi l’importance locale de cette vérification, sans donner le nombre de constats réalisés, de logements contenant du plomb ou de propriétaires effectivement concernés par une transaction.

Vente et location : le permis antérieur au 1er janvier 1949

La règle fournie est la suivante : le CREP est obligatoire pour tout logement dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949, aussi bien à la vente qu’à la location. Un propriétaire local doit donc commencer par examiner la situation de son propre logement, plutôt que déduire son obligation d’une moyenne communale. La part de maisons individuelles, limitée à 13,0 % dans le parc diagnostiqué, ne constitue pas un critère d’exclusion : la règle concerne tout logement répondant à la condition d’ancienneté indiquée. Une attention particulière est nécessaire lorsque le bien est seulement rattaché à la grande période statistique 1948-1974. Cette catégorie ne permet pas, à elle seule, de savoir de quel côté de la date réglementaire se situe son permis de construire.

• Identifier la date du permis de construire du logement : le repère réglementaire est le 1er janvier 1949, et non la seule catégorie statistique « avant 1948 ».
• Préciser l’opération envisagée : la vente et la location sont toutes deux concernées par l’obligation de CREP lorsque le logement répond au critère d’ancienneté.
• Rechercher le constat déjà disponible et lire sa conclusion avant d’évaluer sa validité. La seule existence d’un ancien document ne suffit pas à déterminer s’il reste valable.
• Ne pas utiliser la classe énergétique comme indicateur de plomb : les 362 logements F ou G du parc observé ne constituent pas un décompte de CREP positifs.

Contenu et seuils du CREP : distinguer les informations disponibles

Le CREP est un constat consacré au risque d’exposition au plomb. Les faits fournis permettent d’identifier sa fonction et mentionnent un résultat déterminant pour sa validité : l’absence de toute trace de plomb détectée. En revanche, ils ne décrivent pas les rubriques du rapport, les modalités de contrôle, les éléments examinés ou la présentation des résultats. Ils ne donnent pas non plus de seuil réglementaire de concentration. Il serait donc inexact de proposer ici une valeur chiffrée, une unité de mesure ou une classification technique. La date du 1er janvier 1949 est un critère d’application de l’obligation, pas un seuil de présence de plomb. Pour comprendre le contenu détaillé d’un constat individuel, le propriétaire doit se reporter au document lui-même et demander les précisions nécessaires sur ses conclusions.

Validité du constat : 1 an à la vente, 6 ans à la location

Les durées de validité communiquées distinguent la vente de la location : le CREP est valable 1 an pour une vente et 6 ans pour une location. Une exception est également indiquée : sa validité est illimitée si aucune trace de plomb n’est détectée. La vérification porte donc sur deux éléments complémentaires, la date du constat et son résultat, en tenant compte de l’opération préparée. Un propriétaire qui possède déjà un CREP ne doit pas conclure à son expiration en regardant uniquement son ancienneté, puisque l’absence de trace détectée peut modifier cette lecture. À l’inverse, il ne peut pas retenir une validité illimitée sans vérifier que la conclusion correspond bien à cette condition. Les informations disponibles ne permettent pas de préciser le traitement d’autres formulations techniques éventuelles.

• Pour une vente, retenir la durée de 1 an indiquée dans les faits fournis, tout en vérifiant si le résultat du constat permet de bénéficier de la validité illimitée.
• Pour une location, retenir la durée de 6 ans indiquée, avec la même vérification de la conclusion relative à l’absence de toute trace de plomb détectée.
• Si aucune trace de plomb n’est détectée, conserver le constat dont la validité est annoncée comme illimitée. Cette règle repose sur son résultat, et non sur la proportion locale de logements anciens.
• En présence d’une conclusion difficile à interpréter, demander une clarification avant de décider de réutiliser le document. Aucun seuil chiffré absent des faits fournis ne peut être ajouté à cette règle.

Propriétaire à Sélestat : vérifier l’obligation avant la transaction

Pour préparer son dossier, le propriétaire peut organiser sa démarche autour des informations concernant directement son logement : date du permis de construire, projet de vente ou de location, existence d’un CREP, date du constat et conclusion. Si le permis est antérieur au 1er janvier 1949, il doit disposer du constat obligatoire pour l’opération concernée. S’il n’en possède pas, il doit le faire établir ; s’il en possède un, il doit vérifier sa validité selon les règles indiquées. Si le document fait état de plomb, les faits disponibles ne suffisent pas à décrire les mesures réglementaires qui pourraient en découler. Il convient alors de faire préciser les suites applicables à la situation constatée, sans déduire automatiquement une obligation de travaux d’une statistique communale ou d’un résultat énergétique.