DPE du quartier Centre à Sélestat : bâti ancien et lecture des étiquettes

Le dossier énergétique du Centre repose sur 1 321 diagnostics de performance énergétique géolocalisés, issus d’un échantillon analysé de 4 906 DPE à Sélestat. Ces données permettent de décrire les logements diagnostiqués dans le quartier, leur période de construction et leurs niveaux de performance. Elles ne constituent toutefois pas un inventaire de tous les logements du Centre : les proportions présentées doivent être lues dans le périmètre de cet échantillon. Pour un propriétaire, un acquéreur ou un candidat locataire, elles fournissent surtout des points de comparaison. Elles éclairent le contexte d’un bien sans remplacer la lecture de son propre diagnostic, car une tendance de quartier ne détermine pas l’étiquette énergétique de chaque appartement ou maison.

Un bâti dominé par les appartements d’avant 1948

La période de construction dominante du Centre est celle d’avant 1948, qui représente 69,4 % des diagnostics du quartier. La part des logements construits avant 1975 atteint 87,2 %, ce qui confirme le poids du bâti ancien dans l’échantillon. À l’échelle de Sélestat, la proportion d’avant 1948 est de 26,8 % : le Centre se distingue donc nettement par son ancienneté. Les maisons individuelles ne représentent que 8,0 % des logements diagnostiqués, le reste étant constitué d’appartements. Cette composition donne un cadre à l’analyse énergétique, mais ne suffit pas à expliquer chaque résultat. Les faits disponibles ne précisent ni les caractéristiques des murs, ni les équipements de chauffage, ni les éventuelles rénovations. Il serait donc inexact de déduire automatiquement une mauvaise performance de la seule date de construction.

• Ancienneté dominante : 69,4 % des diagnostics concernent des logements construits avant 1948. Ce repère décrit le profil du Centre, sans renseigner à lui seul sur l’état actuel de chaque bien.
• Poids du bâti d’avant 1975 : 87,2 % dans le quartier. Cette proportion doit être rapprochée des étiquettes observées, plutôt qu’utilisée comme une équivalence entre ancienneté et consommation élevée.
• Typologie résidentielle : 8,0 % de maisons individuelles, le reste en appartements. Les indicateurs du quartier reflètent donc principalement les caractéristiques des appartements présents dans l’échantillon.

Les classes C et D structurent la répartition des DPE

Avec 515 diagnostics, la classe D est la plus représentée dans le Centre, devant la classe C, qui en compte 426. La classe E rassemble 241 diagnostics, tandis que les classes les plus performantes restent peu présentes : 3 diagnostics en A et 19 en B. À l’autre extrémité de la répartition, 87 logements sont classés F et 30 sont classés G. Ce tableau montre un quartier dont les résultats ne se résument pas aux passoires énergétiques : les classes C et D y occupent la première place. Il révèle également des situations contrastées au sein d’un bâti majoritairement ancien. En revanche, aucune ventilation par période de construction ou par type de logement n’est fournie pour chaque étiquette. On ne peut donc pas attribuer les classes F et G à une catégorie précise de bâtiments.

• Classes A et B : respectivement 3 et 19 diagnostics. Leur présence atteste de résultats performants dans l’échantillon, mais les données ne permettent pas d’identifier les caractéristiques des biens concernés.
• Classes C et D : respectivement 426 et 515 diagnostics. Elles constituent le cœur de la distribution et offrent un repère pour situer l’étiquette d’un logement proposé à la vente ou à la location.
• Classe E : 241 diagnostics. Cette catégorie doit rester visible dans la lecture du quartier, qui ne peut se limiter à une opposition entre les meilleurs résultats et les classes F et G.
• Classes F et G : respectivement 87 et 30 diagnostics, soit 117 logements au total. Leur proportion est de 8,9 % dans le Centre, contre 7,4 % à Sélestat.

Une consommation médiane supérieure à celle de Sélestat

La consommation médiane du Centre s’établit à 190 kWh/m²/an, contre 172 kWh/m²/an pour Sélestat. La proportion de passoires F et G est également supérieure à la référence municipale, avec 8,9 % contre 7,4 %. Ces deux indicateurs situent le quartier moins favorablement que la ville sur les dimensions mesurées. Le coût énergétique annuel médian estimé suit pourtant une autre direction : il est de 1 033 € dans le Centre, contre 1 050 € à l’échelle communale. Pour lire cet écart, il faut aussi considérer la surface médiane, de 58 m² dans le quartier contre 69 m² dans la ville. Un coût annuel légèrement inférieur ne signifie donc pas une meilleure performance par mètre carré. Ces médianes décrivent des distributions distinctes et non les caractéristiques réunies d’un même logement.

Vendre dans le Centre : situer le bien sans généraliser

Pour préparer une vente dans le Centre, l’enjeu est de distinguer le profil du quartier de celui du logement. Les 515 diagnostics en D et les 426 en C donnent un contexte de comparaison, mais ne permettent pas de préjuger du résultat d’un bien particulier. Une présentation factuelle peut rapprocher son étiquette, sa consommation et sa surface des indicateurs locaux, en indiquant les limites de l’exercice. Le poids de l’avant 1948, à 69,4 %, invite notamment à éviter les raccourcis entre ancienneté et performance. Les données disponibles ne mesurent aucun effet du DPE sur la valeur de vente ou sur la négociation. Elles ne permettent pas davantage de chiffrer des travaux. Leur utilité consiste à documenter la discussion énergétique, pas à prédire les conditions de la transaction.

Louer dans le Centre : distinguer performance et budget estimé

Pour une mise en location ou une recherche locative, le coût énergétique annuel médian estimé de 1 033 € constitue un repère de quartier, et non le budget garanti d’un occupant. Il doit être distingué de l’estimation propre au logement et ne peut pas être appliqué indistinctement à tous les appartements. La surface médiane de 58 m² et la consommation médiane de 190 kWh/m²/an apportent des éclairages complémentaires : le montant annuel et la performance rapportée à la surface ne décrivent pas la même chose. La présence de 117 logements F et G justifie également une lecture attentive de l’étiquette du bien envisagé. Toutefois, les seuls chiffres fournis ne permettent pas de conclure à la possibilité juridique de louer un logement précis, ni de déterminer les démarches éventuellement nécessaires.