À Sélestat, un parc diagnostiqué dominé par C et D, sur fond de bâti ancien

À Sélestat, la photographie du parc immobilier diagnostiqué publiée au 24 septembre 2026 fait ressortir un contraste : les classes C et D dominent les enregistrements, tandis que les données d’ancienneté décrivent un bâti largement antérieur à 1975. L’actualité tient à cette lecture des données locales, issues de la dernière extraction ADEME utilisée, datée du 18 septembre 2026, et non à un événement municipal. Pour les propriétaires vendeurs, les bailleurs et les acquéreurs, l’intérêt est de situer un bien dans ce profil communal sans confondre statistique collective et situation individuelle. Les étiquettes, les périodes de construction et les indicateurs énergétiques éclairent des dimensions différentes.

Une photographie de 4 707 diagnostics, pas de 4 707 logements

Le périmètre étudié est celui de Sélestat, dans le Bas-Rhin, identifié par le code INSEE 67462. Le jeu local retient une population communale de référence de 19 589 habitants. La base énergétique contient, elle, 4 707 diagnostics enregistrés. Ces deux nombres ne décrivent pas la même population statistique : l’un compte des habitants, l’autre des documents de diagnostic. Surtout, un même logement peut apparaître plusieurs fois dans la base. Il serait donc incorrect de présenter ces 4 707 enregistrements comme un décompte du parc résidentiel ou de les rapporter directement aux habitants pour mesurer une couverture des logements.

Cette distinction commande toute l’analyse. Les proportions par étiquette portent sur les diagnostics enregistrés, tandis que la période de construction dominante est exprimée pour le corpus géolocalisé. Les éléments disponibles ne donnent ni le nombre de logements uniques ni une mesure de représentativité de l’ensemble du parc communal. Ils ne fournissent pas davantage de photographie antérieure permettant de calculer une évolution. La mise à jour de septembre décrit donc un état de la base, sans démontrer une amélioration ou une dégradation énergétique. Pour comparer un logement à cet ensemble, il faut conserver cette limite : la fréquence d’une étiquette dans les enregistrements n’est pas sa fréquence établie parmi tous les logements.

À Sélestat, la classe C réunit 41,5 % des diagnostics, devant D à 35,2 %

Avec 1 955 diagnostics, soit 41,5 % des enregistrements, la classe C est la plus représentée. La classe D suit avec 1 658 diagnostics, soit 35,2 %. Ce duo constitue le centre de gravité du profil local : la lecture de Sélestat ne peut donc pas se limiter aux seules étiquettes F et G. À l’autre extrémité de la répartition, A compte 19 diagnostics, soit 0,4 %, et B en compte 69, soit 1,5 %. Cette présence limitée des deux premières classes est un constat sur la composition de la base, pas une explication des choix des propriétaires ni une mesure des travaux réalisés.

La classe E représente 658 diagnostics, soit 14,0 % des enregistrements. Elle occupe une place distincte : moins fréquente que C ou D, elle est néanmoins plus présente que F et G réunies, qui rassemblent 348 diagnostics, soit 7,4 %. Dans cet ensemble, F compte 248 enregistrements, soit 5,3 %, et G en compte 100, soit 2,1 %. Pour un vendeur ou un acquéreur, ces chiffres situent l’étiquette du bien dans la distribution observée. Ils ne permettent toutefois d’en déduire ni sa valeur, ni son attractivité, ni les conditions d’une transaction : aucune donnée de vente n’est fournie dans cette photographie. Si vous préparez une cession, notre outil d’estimation immobilière à Sélestat s’appuie sur les transactions réelles enregistrées dans la commune.

• Classes A et B : respectivement 19 et 69 diagnostics enregistrés, soit 0,4 % et 1,5 %.
• Classes C et D : respectivement 1 955 et 1 658 diagnostics enregistrés, soit 41,5 % et 35,2 %.
• Classe E : 658 diagnostics enregistrés, soit 14,0 %.
• Classes F et G : respectivement 248 et 100 diagnostics enregistrés, soit 5,3 % et 2,1 %.

À Sélestat, 55,5 % du bâti observé est antérieur à 1975

La période 1948-1974 est la plus représentée dans le corpus géolocalisé, avec 28,7 %. Les indicateurs d’ancienneté donnent également 26,8 % de bâti antérieur à 1949, 55,5 % antérieur à 1975 et 79,7 % relevant des périodes antérieures à 2001. Ces repères décrivent la profondeur historique du bâti observé, mais ne sont pas des catégories toutes additionnables. Les seuils « antérieur à » sont emboîtés : les constructions les plus anciennes appartiennent aussi aux ensembles définis par les dates ultérieures. La période 1948-1974 ne doit pas non plus être traitée comme strictement disjointe du seuil antérieur à 1949, puisque leurs bornes se recoupent.

La coexistence d’une ancienneté marquée et d’une forte présence des classes C et D constitue l’un des traits saillants de cette photographie de Sélestat. Elle ne prouve cependant pas que les bâtiments anciens sont majoritairement classés C ou D. Il manque pour cela un croisement entre période de construction et étiquette énergétique. Inversement, attribuer les diagnostics F et G au seul bâti ancien serait tout aussi injustifié. Pour un acquéreur, l’année de construction et le diagnostic restent donc deux informations à lire séparément dans cette analyse. Aucun historique de rénovation n’est fourni pour expliquer la répartition observée ou attribuer une performance à des travaux.

À Sélestat, une surface médiane de 69 m² et 13,0 % de maisons individuelles

Les maisons individuelles représentent 13,0 % dans les données fournies, et la surface médiane atteint 69 m². La part limitée des maisons est utile pour comprendre la composition du corpus, notamment lorsqu’on examine les règles de vente qui distinguent certaines formes de propriété. Elle ne permet pas, à elle seule, de décrire précisément toutes les autres catégories de biens. La surface médiane constitue, pour sa part, un repère central dans la distribution des surfaces observées. Elle n’est ni la surface de chaque logement diagnostiqué ni une moyenne qu’il serait possible d’appliquer indistinctement à un bien proposé à la vente ou à la location.

La consommation médiane est de 172 kWh/m²/an et le coût énergétique annuel médian estimé de 1 050 €. Ces deux indicateurs complètent le portrait, mais leur rapprochement avec les 69 m² de surface médiane ne décrit pas nécessairement un même logement. Des médianes calculées sur des variables différentes ne composent pas automatiquement un bien représentatif réel. Le coût est en outre présenté comme une estimation, et non comme une facture constatée. Pour un acquéreur ou un bailleur, son utilité est celle d’un point de comparaison local. Il ne constitue ni un budget garanti pour le bien considéré ni une prévision individuelle de dépense annuelle.

Le gaz naturel occupe une place centrale, sans expliquer seul les DPE

Le gaz naturel ressort comme chauffage principal dans 3 103 diagnostics de l’extraction. Ce volume est un élément important du profil local : l’analyse du parc diagnostiqué à Sélestat ne porte pas seulement sur les lettres du DPE, mais aussi sur une forte présence de cette énergie parmi les enregistrements. Là encore, il s’agit d’un nombre de diagnostics, pas d’un inventaire dédoublonné des installations ou des logements équipés. Les faits disponibles ne détaillent pas la répartition des autres modes de chauffage. Ils ne permettent donc pas de dresser une comparaison complète entre énergies ni d’attribuer un équipement précis à tous les biens du corpus.

Il serait également abusif de relier directement ces 3 103 diagnostics au niveau médian de consommation ou à la domination des classes C et D. Aucun croisement entre chauffage principal, surface, ancienneté et étiquette n’est fourni. La présence du gaz naturel ne démontre donc pas, dans ces données, la cause d’un classement favorable ou défavorable. Pour les propriétaires et les acquéreurs, la conséquence pratique est surtout une limite de comparaison : deux biens associés à la même énergie ne peuvent pas être considérés comme équivalents sur la seule foi de cette photographie. L’extraction permet de décrire la fréquence d’un chauffage principal, pas d’isoler son effet sur la performance.

Pour les bailleurs, G, F et E correspondent à des échéances distinctes

La répartition des étiquettes prend une portée concrète pour la location lorsqu’elle est rapprochée du calendrier de décence énergétique fourni. En métropole, les logements classés G ne satisfont plus ce critère pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les échéances prévues concernent ensuite la classe F en 2028 et la classe E en 2034. À la date de cette photographie, G relève donc d’une échéance déjà passée, tandis que F et E correspondent à des étapes futures. Il importe de maintenir cette distinction plutôt que de présenter les trois classes comme soumises dès septembre 2026 à une situation réglementaire identique.

Dans la base locale, ces trois niveaux correspondent à 100 diagnostics G, 248 diagnostics F et 658 diagnostics E. Le volume de la classe E donne ainsi une dimension particulière à l’horizon 2034 dans le profil enregistré à Sélestat. Ces effectifs ne mesurent pourtant pas le nombre de logements locatifs concernés : le statut d’occupation n’est pas fourni et un logement peut être enregistré plusieurs fois. Ils ne permettent pas non plus de compter des propriétaires ou des baux. Pour un bailleur, le calendrier se lit donc à partir de l’étiquette du logement concerné, et non à partir de la seule proportion communale de chaque classe.

• G : critère de décence énergétique non satisfait pour un nouveau bail en métropole depuis le 1er janvier 2025.
• F : échéance prévue en 2028.
• E : échéance prévue en 2034.

À Sélestat, l’audit à la vente vise les maisons et immeubles en monopropriété E, F ou G

À la vente, les faits fournis définissent un autre périmètre : l’audit énergétique réglementaire concerne les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés E, F ou G en métropole. La classe E est incluse depuis le 1er janvier 2025. Il ne suffit donc pas de connaître la lettre pour décrire le champ de cette obligation ; la nature du bien intervient également. Pour un propriétaire vendeur comme pour un acquéreur, la distinction avec le calendrier locatif est essentielle. Les échéances de 2028 et 2034 citées pour la décence énergétique ne doivent pas être transposées à l’audit de vente.

Les 13,0 % de maisons individuelles ne permettent pas de calculer combien de ventes seraient concernées à Sélestat. La photographie ne croise pas cette catégorie avec les classes E, F et G, et elle ne donne pas le nombre d’immeubles en monopropriété. Elle ne recense pas non plus des projets de vente. Les 658 diagnostics E ne sont donc ni 658 audits à réaliser ni 658 logements uniques nécessairement concernés par une transaction. L’apport concret de la base est plus circonscrit : elle montre que la classe E est bien présente dans les enregistrements et qu’elle doit être distinguée selon que l’on examine une location ou une vente.

Secteurs et risques : un contexte local, pas un classement des adresses

Cinq secteurs IRIS sont analysés : Centre, Centre Sud, Sud-Ouest, Centre Nord et Centre Ouest. Leur présence dans le périmètre permet de nommer les secteurs étudiés, mais aucun résultat énergétique détaillé par secteur n’est fourni ici. Il serait donc infondé de désigner un secteur comme plus performant, plus ancien ou davantage concerné par les classes F et G. Pour un acquéreur, une adresse située dans l’un de ces secteurs ne peut pas recevoir une étiquette déduite du seul nom du quartier. La photographie communale reste un cadre de lecture global, sans hiérarchie établie entre ces cinq composantes du territoire analysé.

Géorisques recense cinq familles : mouvement de terrain, séisme, phénomène lié à l’atmosphère, transport de marchandises dangereuses et engins de guerre. La zone sismique indiquée est 3, « MODEREE », et le potentiel radon est 1. Ces repères relèvent d’un autre registre que la performance énergétique : ils ne modifient pas, dans les faits fournis, la répartition des DPE. Leur mention ne démontre pas davantage une exposition identique pour chaque bien. Au terme de cette photographie, la lecture utile consiste à garder séparés le diagnostic du logement, le contexte statistique communal et les risques recensés, sans transformer l’un de ces niveaux en conclusion automatique sur les autres.

• Contexte énergétique : une répartition fondée sur des diagnostics enregistrés, avec possibilité de plusieurs enregistrements pour un logement.
• Contexte territorial : cinq secteurs IRIS nommés, sans résultats comparatifs détaillés fournis.
• Contexte de risques : des familles recensées par Géorisques, une zone sismique 3 et un potentiel radon 1, sans description individuelle de chaque adresse.